Par Christelle MOLIN-MABILLE, Présidente CNCEF CREDIT
Confrontés à l’inflation et à un accès au crédit plus que jamais restreint, les emprunteurs n’ont d’autre choix que de s’adapter, et les courtiers en crédit celle de se réinventer. Comment ?
Les emprunteurs subissent de plein fouet depuis plusieurs mois les dégâts couplés de l’inflation, de la hausse des taux de crédit et d’un taux d’usure décorrélé de la réalité du marché à l’instant où ils déposent leur demande. Et les courtiers en crédit leur emboîtent le pas, faisant les frais d’un marché qui se grippe.
Dernier coupable désigné, le mode de calcul du taux d’usure était la cause de tous les maux. Une explication qui a le mérite de la simplicité. Mais qui ne prend pas en compte la mécanique globale de création et de circulation de monnaie, et les régulations pour maintenir les grands équilibres.
Le ralentissement brutal de l’économie pendant la pandémie a enfanté une dette – PGE, chômage partiel, report d’échéances – qu’il a fallu financer en créant de la monnaie. Or, dans cette période, la monnaie n’a pas ou très peu circulé d’un acteur économique à l’autre. Le surplus qui en résulte est la cause de l’inflation que nous connaissons aujourd’hui, entraînant hausse des prix et dépréciation de la monnaie.
Or, le crédit immobilier, c’est aussi de la création de monnaie, qui plus est immobilisée, puisque la durée de détention moyenne d’un bien s’évalue entre 10 et 12 ans en région, et entre 5 et 7 ans à Paris.
Des marges de manœuvre restreintes.
Les marges de manœuvre du gouvernement, des Banques Centrales et de la Banque de France apparaissent donc restreintes pour dégonfler cette bulle.
Il faut se rendre à l’évidence : le taux d’usure ne peut pas remonter beaucoup plus que d’usage puisqu’il réouvrirait la porte à l’immobilisation de la monnaie via le crédit. La bouffée d’oxygène apportée par sa remontée exceptionnelle en octobre a d’ailleurs été vite absorbée par la hausse des taux de crédit qui s’en est suivie : + 17 points de base en novembre, selon l’Observatoire Crédit Logement …
Les autres signaux ne sont pas non plus au vert.
Les prix de l’immobilier ne devraient pas baisser durablement dans le neuf puisqu’en raison des ruptures d’approvisionnement dues à la guerre en Ukraine, ceux des matières premières continuent d’augmenter.
Et ce, même si on constate une tendance baissière en octobre dans quelques grandes villes ; le pouvoir d’achat immobilier des ménages ayant, lui, plutôt diminué.
Dans l’ancien, l’impact du Diagnostic de Performance Energétique risque fort de ralentir le marché et de faire sortir de l’offre quantité de biens que les propriétaires n’auront pas les moyens de mettre aux normes.
Une fois passées les étapes inhérentes à tout changement – déni, résistance et résignation – Il faudra intégrer au mieux la situation nouvelle. Pour tous, le moment est venu de se préparer. Et il n’y a pas de recette magique mais des stratégies.
Il reste aujourd’hui aux emprunteurs l’option de reconsidérer ou redimensionner leur projet et d’accepter la frustration de devoir le décaler.
Et pour mettre toutes les chances de leur côté, se faire accompagner, utiliser et rémunérer les courtiers pour leurs compétences de conseil en gestion financière et budgétaire peut, plus que jamais, s’avérer payant.
Des solutions qui doivent être trouvées.
Il n’en demeure pas moins que des solutions devront être trouvées par toutes les instances et parties prenantes pour décongestionner le marché de l’immobilier.
Pour ne pas pénaliser les emprunteurs plus que nécessaire, pourquoi ne pas, par exemple, indexer le Plan Epargne Logement sur l’inflation, comme le propose Didier Kling, Président du Groupe CNCEF ?
Les courtiers, eux, ont l’opportunité de se former, de se transformer en conseils en projets immobiliers, et de faire valoir tous les points sur lesquels ils peuvent agir : analyse financière, audit patrimonial, planification budgétaire et de trésorerie.
Enfin, sachant que dans un avenir proche, les banques devront « décarboner » leur bilan et développer des produits de financement « verts », le courtier n’aurait-il pas également un rôle à jouer dans l’information et l’accompagnement des emprunteurs ?
C’est à la croisée des chemins qu’on se réinvente. Nous y sommes. Personne ne peut prédire quand et comment le marché va redémarrer, mais une chose est sûre : la chaîne du crédit et le marché de l’immobilier feront partie intégrante de la relance.
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